Mensalmente, milhões de inquilinos e proprietários brasileiros pagam a taxa de condomínio sem saber exatamente o que é ordinário e o que é extraordinário — e essa confusão custa caro. Uma cobrança incorreta de despesa extraordinária para o inquilino pode gerar judicialização. Saber distinguir despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio é a regra mais básica (e mais ignorada) da Lei do Inquilinato.
Este guia destrincha em 2026: o que cada tipo de despesa significa, quem paga cada uma na locação, os exemplos práticos do dia a dia do prédio, como contestar cobranças indevidas e o que diz a Lei 8.245/91 sobre o tema. No fim, você sai sabendo se a fatura que recebeu na semana passada está correta.
O que são despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio
A divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias existe para separar custos do uso cotidiano do imóvel (que cabem a quem mora) dos custos de melhoria ou conservação estrutural (que cabem ao proprietário). A definição está no art. 22, §1° e art. 23, §1° da Lei 8.245/91 — a Lei do Inquilinato.
De forma simples:
- Despesas ordinárias: gastos rotineiros para o funcionamento normal do prédio — quem aluga paga;
- Despesas extraordinárias: investimentos em melhoria, reforma estrutural ou aquisições que ficam patrimoniadas ao imóvel — quem é proprietário paga.
Em condomínios bem organizados, a planilha mensal já separa as duas categorias. Em condomínios desorganizados, vira fonte de conflito. O primeiro passo é exigir transparência na divisão.
Despesas ordinárias: lista completa
Estas são as despesas que, em locação, são responsabilidade do inquilino. Pagam-se mensalmente junto com o aluguel.
Manutenção e operação do prédio
- Salários, encargos e benefícios do zelador, porteiros e funcionários do condomínio;
- Consumo de água, luz e gás das áreas comuns;
- Limpeza e conservação rotineira (faxina, lavagem de calçadas);
- Manutenção e conservação dos elevadores, salão, piscina e churrasqueira;
- Pequenos reparos das áreas comuns (lâmpadas, vasos, bancos);
- Material de limpeza e expediente da administração.
Pequenas obras e contratos rotineiros
- Manutenção preventiva da bomba de água, gerador, antena coletiva;
- Dedetização e desratização periódica;
- Honorário da administradora do condomínio;
- Telefonia e internet das áreas comuns;
- Tributos de operação (taxas municipais).
Reservas para uso corrente
- Fundo de reserva ordinário (10% da cota mensal padrão);
- Cota de emergência para imprevistos pequenos.
Despesas extraordinárias: lista completa
Esta categoria é responsabilidade do proprietário. Aparece em cobranças menos frequentes — assembleias extraordinárias, fundo de obras, ou rateios pontuais.
Obras e reformas estruturais
- Reformas estruturais do prédio (fachada, fundação, instalações pesadas);
- Substituição de elevadores ou de equipamentos de grande porte;
- Construção de novas áreas (academia nova, brinquedoteca);
- Modernização do quadro elétrico ou do sistema hidráulico;
- Pintura geral do edifício (interna ou externa).
Aquisições patrimoniadas
- Compra de móveis e equipamentos novos das áreas comuns;
- Decoração inicial ou reforma estética relevante;
- Sistema de segurança eletrônica (câmeras novas, interfones);
- Instalações de gerador, sistema solar, automação.
Reservas e indenizações
- Constituição do fundo de reserva extraordinário (apenas o adicional);
- Indenizações trabalhistas e processos judiciais;
- Quitação de obrigações anteriores ao contrato de locação;
- Despesas com a 1ª instalação do prédio (após habite-se).
Como identificar despesas ordinárias e extraordinárias na prática
Em muitos condomínios, a planilha mensal não diferencia explicitamente. Aplique três perguntas rápidas para classificar qualquer item:
- É recorrente todos os meses? Provavelmente ordinária.
- Vai gerar melhoria duradoura no patrimônio? Extraordinária.
- Substituiria gasto que existia antes? Ordinária (manutenção).
Exemplos do dia a dia:
- Troca de lâmpada queimada da escada → ordinária;
- Troca de TODA a iluminação do prédio para LED novo → extraordinária;
- Pintura de retoque na lateral arranhada → ordinária;
- Pintura geral da fachada após 10 anos → extraordinária;
- Manutenção mensal do elevador → ordinária;
- Substituição do motor do elevador → extraordinária.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre a divisão
O art. 22, §1° lista o que é despesa ordinária — vai para o inquilino. O art. 23, §1° lista o que é extraordinária — fica com o proprietário. A regra é clara: “salvo disposição contratual em contrário, ao locatário cabe o pagamento das despesas ordinárias do condomínio”.
Algumas observações importantes:
- O contrato de locação pode redistribuir despesas — mas só com acordo explícito;
- O síndico não pode “transferir” despesa extraordinária para inquilino sem aprovação em assembleia geral e consentimento do locatário;
- Inquilinos têm direito de participar (com voz, sem voto) em assembleias que tratem de despesas que vão impactá-los;
- A divisão errada pode ser questionada em juízo via ação de revisão.
Como contestar uma cobrança indevida
Se você é inquilino e recebeu cobrança de despesa extraordinária:
- Solicite por escrito a planilha detalhada do mês ao síndico ou administradora;
- Confronte item a item com a lista do art. 22 e art. 23 da Lei 8.245/91;
- Envie notificação por escrito ao proprietário (e-mail tem validade) discordando da cobrança;
- Se persistir, pague apenas a parte ordinária e deposite a extraordinária em juízo (consignação em pagamento);
- Em último caso, mova ação de revisão contratual com prova documental.
Em geral, o conflito se resolve antes do juízo quando a documentação está clara. Inquilinos bem informados pagam menos.
O que muda em condomínios novos ou em garantia
Em prédios recém-entregues (até 5 anos), há regras específicas. Despesas relacionadas à garantia do construtor (vícios construtivos, danos da incorporadora) NÃO são nem ordinárias nem extraordinárias para os moradores — devem ser pagas pelo construtor. Pintura inicial e equipamentos de primeira instalação também ficam com o vendedor/incorporadora, não com proprietário ou inquilino.
Perguntas frequentes sobre despesas ordinárias e extraordinárias
Inquilino paga fundo de reserva do condomínio?
Só o fundo de reserva ordinário (pequena cota mensal). O fundo de reserva extraordinário (chamada específica para uma obra) é responsabilidade do proprietário. Se o contrato disser que o inquilino paga todo fundo, vale verificar com advogado — pode ser cláusula abusiva.
Multa por danos causados pelo inquilino é extraordinária?
Não — é responsabilidade direta do inquilino que causou o dano, fora da divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias. O proprietário cobra do inquilino mediante laudo da vistoria de saída. Se a quebra for de área comum, o condomínio cobra do morador responsável.
Inquilino paga IPTU do imóvel ou do condomínio?
IPTU é tributo do imóvel, não despesa de condomínio. Por padrão, é responsabilidade do proprietário, mas a Lei do Inquilinato permite que o contrato transfira ao inquilino — cláusula comum em locação residencial. Já o IPTU das áreas comuns do prédio, quando devido, é despesa ordinária dividida entre os condôminos.
O que acontece se o proprietário não pagar a despesa extraordinária?
O condomínio cobra do proprietário inadimplente — não do inquilino. Em caso de venda do imóvel com dívida do condomínio, a dívida acompanha o imóvel (obrigação propter rem). Inquilino que mora no imóvel não é responsável solidário pela dívida do proprietário com o condomínio.
Conclusão
Entender despesas ordinárias e extraordinárias não é luxo de advogado — é proteção financeira básica para quem mora de aluguel ou administra imóvel para alugar. A regra é simples: ordinária paga quem usa (inquilino); extraordinária paga quem é dono (proprietário). Quando o contrato diz diferente, é preciso checar com cuidado — algumas cláusulas são abusivas.
Para entender as outras obrigações do inquilino e proprietário, veja nosso guia sobre despesas do inquilino no aluguel e sobre vistoria de imóveis para locação. Para confirmar legislação e jurisprudência, consulte o portal oficial do Procon-SP.
