Vendeu um imóvel e recebeu um valor maior do que pagou na compra? O imposto venda imóvel incide sobre essa diferença — o famoso ganho de capital — e quem ignora a regra cai na malha fina rapidinho. Para o IR 2026, a Receita já cruza dados de cartórios, bancos e DOI eletrônica em poucos dias.
Neste guia, mostramos o passo a passo completo para calcular, declarar e (quando possível) pagar zero de imposto na venda do seu imóvel. Também explicamos como declarar o aluguel recebido — outra obrigação frequentemente esquecida. Para o lado de quem compra, vale ler nosso guia sobre financiamento imobiliário Bradesco.
O que é o imposto venda imóvel
O imposto venda imóvel é o nome popular do imposto de renda sobre ganho de capital — a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição do bem. A regra está na Lei 7.713/1988 e nas instruções normativas da Receita Federal, atualizadas anualmente.
A obrigação é do vendedor. O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda — não na declaração do ano seguinte, como muita gente acredita. Em 2026, a alíquota varia de 15% a 22,5% conforme o valor do ganho.
Quem precisa pagar (e quem está isento)
Nem toda venda gera imposto. A Receita prevê isenções importantes:
Único imóvel residencial até R$ 440 mil
Se a venda foi do único imóvel residencial em seu nome e o valor é igual ou inferior a R$ 440 mil, há isenção total — desde que você não tenha vendido outro imóvel residencial nos 5 anos anteriores. É a regra mais usada e cobre boa parte das vendas no ABC paulista.
Compra de outro imóvel residencial em 180 dias
Se você vendeu um imóvel residencial e em até 180 dias usa o dinheiro para comprar outro residencial no Brasil, fica isento do ganho de capital. Vale tanto para imóvel pronto quanto na planta — desde que a assinatura aconteça dentro do prazo.
Imóveis adquiridos até 1969
Imóveis comprados até 1969 são isentos. Para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988, há fatores de redução escalonados que diminuem o ganho tributável.
Como calcular o ganho de capital
O cálculo do imposto venda imóvel tem três etapas. Veja na prática:
1. Cálculo do ganho bruto
Ganho = Valor de venda − Custo de aquisição. Por exemplo: vendeu por R$ 600 mil um apartamento que comprou por R$ 380 mil. Ganho bruto = R$ 220 mil. Se você fez reformas com nota fiscal, pode somar ao custo de aquisição — mas precisa ter os comprovantes.
2. Aplicação dos fatores de redução (FR1 e FR2)
Para imóveis adquiridos a partir de 1996, a Receita aplica os fatores de redução FR1 (aquisições até 2005) e FR2 (aquisições a partir de 2006). Eles reduzem percentualmente o ganho conforme o tempo de posse. Quanto mais antigo, menor o imposto.
3. Alíquota progressiva (15% a 22,5%)
Sobre o ganho líquido, aplica-se alíquota progressiva:
| Ganho líquido | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 mi a R$ 10 mi | 17,5% |
| De R$ 10 mi a R$ 30 mi | 20% |
| Acima de R$ 30 mi | 22,5% |
Para vendas residenciais comuns, a alíquota efetiva é 15%. No exemplo dos R$ 220 mil de ganho, o imposto bruto seria R$ 33 mil — antes de qualquer redução.
Passo a passo para declarar no IR 2026
A declaração do imposto venda imóvel envolve dois programas da Receita: o GCAP (apuração) e o programa do IRPF (declaração anual). A ordem é importante:
- Baixar e preencher o GCAP do ano da venda — disponível em receita.economia.gov.br.
- Gerar o DARF com o código 4600 e pagar até o último dia útil do mês seguinte.
- Importar o GCAP para o IRPF do ano seguinte via opção “Importar” no menu Bens e Direitos.
- Declarar a baixa do bem no IRPF, removendo o imóvel da ficha de Bens e Direitos.
- Anexar comprovantes: escritura, ITR, recibos de reforma, DARF pago.
Manter pasta organizada por imóvel facilita futuras vendas. Para certidões e documentos que você precisará na venda, a emissão de certidões da Select Docs resolve em poucos dias.
GCAP — o programa que você precisa baixar
O GCAP (Ganhos de Capital) é um programa gratuito da Receita Federal usado para apurar o imposto sobre bens móveis e imóveis. Ele:
- Calcula o ganho automaticamente com os fatores de redução
- Gera o DARF pronto para pagamento
- Exporta os dados para o IRPF do ano seguinte
- É anual — cada venda em um ano usa o GCAP daquele ano
Existe versão para venda à vista e para venda parcelada. Se você vendeu em parcelas, declare cada recebimento conforme cai na conta, e o GCAP calcula proporcionalmente.
Prazos e multas — não atrasar é crucial
O DARF do imposto venda imóvel vence no último dia útil do mês seguinte à venda. Se você vendeu em 15 de junho, paga até 31 de julho. Após esse prazo:
- Multa de mora: 0,33% ao dia, limitada a 20%
- Juros Selic: taxa do mês acumulada
- Malha fina: Receita pode glosar isenções e cobrar tudo de volta
Não declarar a venda pode levar a multa de ofício de 75% sobre o imposto devido, mais juros. Em casos extremos com fraude, a multa qualificada vai a 150%.
Como declarar o aluguel recebido
Além da venda, quem é proprietário precisa declarar o imposto venda imóvel em vendas E os rendimentos de aluguel recebido durante o ano. As regras variam pelo tipo de inquilino:
Inquilino pessoa física
Se o inquilino é pessoa física, você (proprietário) precisa recolher o carnê-leão mensalmente, pelo programa CARNÊ-LEÃO da Receita. Vale a tabela progressiva do IR (0% a 27,5%). No ano seguinte, importa o carnê-leão para o IRPF.
Inquilino pessoa jurídica
Se o inquilino é empresa, ela retém o IR na fonte no pagamento mensal e repassa à Receita. Você só declara o rendimento como “rendimento tributável recebido de PJ” no IRPF — sem carnê-leão.
Erros comuns ao declarar imposto venda imóvel
- Esquecer o GCAP: declarar a venda direto no IRPF sem passar pelo GCAP gera inconsistência e quase sempre vira malha fina.
- Não declarar reformas: reformas com nota fiscal somam ao custo de aquisição — reduzem o ganho e o imposto. Guarde tudo.
- Perder o prazo dos 180 dias: a isenção por compra de outro imóvel é a mais valiosa — mas exige cuidado com prazos e formalização.
- Confundir IPTU com IR: são impostos diferentes. IPTU é municipal, recorrente; o do ganho de capital é federal, uma vez por venda.
- Ignorar comissão da imobiliária: ela pode ser deduzida do valor de venda. Reduz o ganho tributável.
Para uma análise prévia antes de vender, vale uma análise de risco completa do imóvel — ela identifica pendências que poderiam atrapalhar a escritura e gerar problemas tributários depois.
Perguntas frequentes sobre imposto venda imóvel
Posso pagar o imposto venda imóvel parcelado?
Não. O DARF do ganho de capital deve ser pago à vista até o último dia útil do mês seguinte à venda. Apenas em casos especiais (vendas em prestações com recebimento dilatado) a Receita aceita pagar conforme o recebimento.
Vendi por menos do que comprei. Preciso declarar?
Sim — mas não paga imposto. O prejuízo (perda de capital) deve ser declarado no GCAP. Esse prejuízo pode ser compensado em outras vendas com ganho dentro do mesmo ano-calendário.
Como saber se meu imóvel é único para fins de isenção?
“Único” significa que, na data da venda, você não possui outro imóvel residencial em seu nome — em qualquer lugar do Brasil. Imóvel comercial não conta. Imóvel em nome de cônjuge em separação parcial pode contar — vale consultar contador.
Posso somar gastos de cartório e ITBI no custo?
Sim. ITBI, escritura, registro e custas de financiamento (juros do contrato) somam ao custo de aquisição. Guarde notas fiscais e comprovantes. Já comissão de corretor da venda atual reduz o valor recebido.
Conclusão
Saber calcular o imposto venda imóvel faz diferença real no bolso. Quem entende as isenções (imóvel único até R$ 440 mil, recompra em 180 dias) e usa os fatores de redução paga muito menos imposto — às vezes zero. Use o GCAP, organize os comprovantes e respeite os prazos. Para o aluguel, lembre-se do carnê-leão mensal quando o inquilino é pessoa física. Em caso de dúvida em uma venda grande, contratar um contador é investimento que sempre se paga.
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