Lei do inquilinato: guia essencial 2026

A lei do inquilinato (Lei 8.245/1991) é o conjunto de regras que rege todo contrato de locação residencial e comercial no Brasil. Em 2026 ela continua sendo a referência principal, com atualizações pontuais sobre garantia, despejo e revisão judicial. Quem aluga sem conhecê-la corre risco real: multa indevida, despejo abusivo, depósito não devolvido, fiador acionado fora dos limites.

Neste guia explicamos o que a lei do inquilinato garante para inquilino e proprietário, os direitos e deveres de cada parte, as 4 modalidades de garantia, motivos legais de despejo e como agir em conflitos. Para complementar, vale ler também nosso guia sobre seguro fiança — a garantia mais usada em 2026.

O que é a lei do inquilinato

A lei do inquilinato, oficialmente Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, regula:

• Locação residencial (casa, apartamento, kitnet)
• Locação comercial (loja, escritório, galpão)
• Locação por temporada (até 90 dias)
• Sublocação autorizada

Imóveis públicos, vagas de garagem autônomas, hospedagens em hotéis/pensões e arrendamento rural ficam de fora dessa lei. Para conferir o texto oficial, o Planalto publica o documento atualizado.

Direitos e deveres do inquilino segundo a lei

Direitos do inquilino

• Receber o imóvel em condições de uso (limpo, com instalações funcionando)
• Permanência durante o prazo contratado, sem despejo arbitrário
• Preferência na compra se o proprietário decidir vender (direito de preferência)
• Renovação automática após 30 meses sem nova negociação se ambas as partes silenciarem
• Devolução integral do depósito (se houver), corrigido, no fim do contrato
• Compensação por benfeitorias necessárias (telhado, hidráulica) feitas com autorização

Deveres do inquilino

• Pagar aluguel e encargos nas datas combinadas
• Usar o imóvel para a finalidade prevista (residencial, não comercial)
• Conservar o imóvel — manutenção do uso normal por sua conta
• Comunicar imediatamente avarias estruturais (vazamento, infiltração)
• Devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo desgaste natural
• Respeitar regras de convivência e convenção de condomínio

Direitos e deveres do proprietário

Direitos do proprietário

• Receber aluguel pontual + reajuste anual conforme contrato
• Vistoriar o imóvel periodicamente com aviso prévio (mínimo 24h)
• Reaver a posse em caso de descumprimento (despejo legal)
• Reter depósito por danos comprovados após vistoria
• Recusar sublocação não autorizada

Deveres do proprietário

• Entregar o imóvel em condições de uso
• Pagar tributos do proprietário (IPTU em contrato, COFI, etc.)
• Garantir uso pacífico — não invadir, não trocar fechadura, não cortar luz/água
• Fazer benfeitorias estruturais (telhado, parede mestre)
• Devolver depósito quitado + juros se não houver dano
• Respeitar prazo contratual de 30 meses, salvo violação grave

As 4 modalidades de garantia previstas na lei

A lei prevê que o proprietário pode exigir UMA das 4 modalidades de garantia — nunca duas ao mesmo tempo:

1. Fiador (caução pessoal)

Pessoa física que se compromete a pagar o aluguel em caso de inadimplência do inquilino. Em 2026, exige fiador com imóvel quitado e renda comprovada de 3-4× o aluguel.

2. Caução em dinheiro

Depósito de até 3 aluguéis em conta poupança em nome do inquilino, à disposição do proprietário em caso de inadimplência. Devolve corrigido no fim do contrato.

3. Seguro-fiança

A seguradora garante o pagamento. O inquilino paga a seguradora (geralmente 12% do aluguel anual). Sem fiador, sem caução.

4. Cessão fiduciária de cotas de fundo

Modalidade nova (incluída em 2020) — cotas de fundo de investimento são vinculadas como garantia. Pouco usada ainda em 2026.

Reajuste anual: como a lei do inquilinato regula

A lei do inquilinato não fixa o índice de reajuste — é livre acordo no contrato. Os mais usados em 2026:

Aplica-se uma vez a cada 12 meses sobre o aluguel atual. Sem cláusula no contrato, aplica-se o IGP-M (regra default da lei). Para entender o impacto de cada índice, leia nosso guia sobre o IGP-M.

Quando o despejo é legal: motivos previstos

A lei do inquilinato lista os motivos legítimos para o proprietário pedir o imóvel de volta:

1. Inadimplência — 3 ou mais meses de aluguel atrasado sem renegociação.
2. Falta de garantia — fiador morreu, faliu ou desistiu; inquilino deve nomear outro em 30 dias.
3. Uso indevido — residencial transformado em comércio sem autorização.
4. Desocupação para uso próprio — proprietário ou ascendente/descendente em primeiro grau.
5. Reforma estrutural maior — comprovada por projeto técnico.
6. Venda do imóvel — desde que respeite direito de preferência do inquilino.
7. Sublocação não autorizada — total ou parcial do imóvel.

Em qualquer caso, o despejo só ocorre por ordem judicial. Trocar fechadura, cortar água/luz, ou retirar objetos é ilegal e passível de indenização.

Prazos importantes na lei do inquilinato

• Contrato residencial padrão: 30 meses (após esse prazo, renovação automática se nenhuma parte avisar).
• Aviso prévio de rescisão (inquilino): 30 dias antes da saída.
• Multa por rescisão antecipada (inquilino): proporcional ao tempo já cumprido — 3 aluguéis no início, decrescendo.
• Devolução de depósito-caução: 30 dias após a entrega das chaves, corrigido.
• Ação de despejo por inadimplência: mínimo 3 meses de atraso.
• Direito de preferência (compra): 30 dias para responder à oferta do proprietário.

Erros comuns sobre a lei do inquilinato

Achar que multa pode ser cobrada à vontade

A multa por rescisão antecipada decresce proporcionalmente. Quem morou 15 meses dos 30 paga apenas 50% da multa total prevista.

Trocar fechadura para "expulsar" inquilino

Ato considerado violação de domicílio + esbulho possessório. Inquilino pode entrar com ação por danos morais + materiais.

Não fazer vistoria inicial e final

Sem vistoria documentada, qualquer disputa sobre estado do imóvel vira "palavra contra palavra". Sempre fotografar e descrever cada cômodo antes de receber a chave.

Aceitar cláusulas contra a lei

Cláusula no contrato dizendo "inquilino paga IPTU" só vale se for IPTU + tributos. "Inquilino renuncia ao direito de preferência" é nulo automaticamente.

Alterações recentes na lei do inquilinato

Desde 2020, a lei do inquilinato passou por pequenas atualizações que valem ficar de olho:

• Cessão fiduciária de cotas de fundo — incluída como 4ª modalidade de garantia em 2020, mas pouco usada na prática residencial.
• STJ sobre pets — decisão de 2022 estabeleceu que proibição genérica de animais é abusiva; restrição só por porte ou comprovado incômodo aos vizinhos.
• Decisões sobre home office — uso residencial com escritório pequeno em casa NÃO descaracteriza locação residencial, desde que não receba clientes nem altere acabamentos.
• Citação eletrônica em processo de despejo — desde 2023, tribunais aceitam notificação por WhatsApp se o número estiver no contrato e foi efetivamente lido pelo destinatário.

Essas atualizações reforçam que conhecer a versão vigente da lei vale ouro — interpretação antiga pode custar despejo perdido ou multa indevida paga.

Perguntas frequentes sobre a lei do inquilinato

Posso reformar o imóvel alugado?

Pintura e benfeitorias úteis exigem autorização do proprietário. Benfeitorias necessárias (vazamento, fiação queimada) podem ser feitas sem autorização e descontadas do aluguel — mediante recibo.

Quem paga IPTU?

Por lei, IPTU é do proprietário. Mas é prática comum repassar ao inquilino, desde que esteja claro no contrato. Sem essa cláusula, a obrigação é do dono.

Posso ter pet contra vontade do proprietário?

Depende. STJ já decidiu que proibição genérica de animais é ilegal. Mas pode haver restrição por porte ou se causar incômodo comprovado aos vizinhos. Sempre negociar antes.

O proprietário pode aumentar o aluguel fora do prazo?

Não. Reajuste só anual, na data acordada e com o índice contratual. Aumento fora disso (sem renegociação formal e voluntária do inquilino) é ilegal.

Quanto tempo para devolução do depósito?

Até 30 dias após entrega das chaves, corrigido pelo índice contratual. Retenção exige laudo de vistoria comparativa entre entrada e saída.

Conclusão

Conhecer a lei do inquilinato em 2026 protege quem aluga e quem aluga: o inquilino evita abusos como troca de fechadura, retenção indevida e cláusulas inconstitucionais; o proprietário evita inadimplência prolongada e processos perdidos por descumprimento. Antes de assinar qualquer contrato de locação, ler ao menos os artigos 22 a 30 da Lei 8.245/91 e checar todas as cláusulas conforme o que essa lei autoriza. Em conflito grave, sempre advogado da área imobiliária — não vale arriscar.

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