Vistoria de imóveis para locação: guia 2026 essencial

Imagine entregar as chaves do apartamento alugado depois de 2 anos e receber uma cobrança de R$ 4.500 do proprietário por "manchas no piso, infiltração no banheiro e rachadura na sala". Sem laudo de entrada, fica a sua palavra contra a do dono. É exatamente nesse momento que a vistoria de imóveis para locação deixa de ser burocracia e vira sua linha de defesa — ou o seu maior aliado se você é proprietário.

Este guia traz o passo a passo da vistoria locatícia em 2026: o que checar em cada cômodo, fotos obrigatórias, modelo de laudo, prazos da Lei do Inquilinato e os erros que deixam inquilinos e proprietários expostos. Imprima a checklist no final para usar no dia da entrega das chaves.

O que é a vistoria de imóveis para locação

A vistoria locatícia é o registro detalhado do estado do imóvel no momento da entrega das chaves — tanto na entrada (início do contrato) quanto na saída (devolução). Deve ser feita pelas duas partes (inquilino + proprietário ou seu representante), assinada e anexada ao contrato. A Lei do Inquilinato (8.245/91) não exige formato específico, mas reconhece a vistoria como prova legal nos artigos 22 e 23.

Sem laudo de entrada documentado, o inquilino que devolve o imóvel pode ser cobrado por danos que já existiam antes dele se mudar. O proprietário, por sua vez, sem laudo de entrada perde leverage para descontar reparos legítimos do depósito caução ou da garantia.

Vistoria de entrada: passo a passo no dia da entrega das chaves

A vistoria de entrada acontece no mesmo dia ou nos 3 dias úteis seguintes à assinatura do contrato. Reserve pelo menos 2 horas para fazer com calma — uma vistoria apressada vira problema na saída.

Etapa 1 — Material a levar

• Modelo de laudo impresso (1 cópia por cômodo);
• Câmera ou celular com bateria cheia e cartão de memória vazio;
• Caneta esferográfica + prancheta;
• Trena ou metro para medir trincas e infiltrações;
• Lanterna (interruptores, parte de trás dos eletrodomésticos);
• Adesivos coloridos para marcar danos identificados (opcional, mas útil).

Etapa 2 — Ordem dos cômodos

Vá sempre pela mesma sequência para não esquecer ambientes. Sugestão: porta de entrada → sala → cozinha → área de serviço → banheiros → quartos → áreas externas (sacada, quintal) → garagem → áreas comuns relevantes (depósito, churrasqueira). Em cada cômodo, observe piso, parede, teto, rodapé, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas.

Etapa 3 — Fotografar tudo

Faça pelo menos 10 fotos por cômodo: vistas gerais (4 cantos), tomadas, interruptores, registros, descargas, válvulas. Fotografe defeitos com referência (régua ou objeto conhecido) para mostrar dimensão. Salve as fotos por pasta nomeada com cômodo + data. Envie cópia para o proprietário/imobiliária por e-mail no mesmo dia — cria timestamp digital.

Vistoria por cômodo: checklist detalhado

Esta seção lista os pontos críticos a observar em cada ambiente. Considere padrão para imóvel residencial; comerciais têm itens adicionais (placas, sinalização, instalações específicas).

Sala e quartos

• Piso: riscos, manchas, lascas, rejunte, rodapé;
• Paredes: pintura, buracos de prego, mofo, infiltrações;
• Teto: manchas escuras, descascamento, pontos de iluminação;
• Janelas: vidros trincados, vedação, persianas, ferragens;
• Portas: maçaneta, fechadura, alinhamento;
• Tomadas e interruptores: tampa, funcionamento (teste com carregador);
• Armários embutidos: portas, gavetas, prateleiras.

Cozinha e área de serviço

• Bancada: trincas, ferrugem em junções, vedação do tanque;
• Pia: ralo, sifão, torneira, conexões;
• Azulejos: trincas, rejunte escurecido, peças quebradas;
• Coifa/exaustor: funcionamento, filtros;
• Pontos de água quente (se houver);
• Conexões de gás (se aplicável) — teste com sabão;
• Eletrodomésticos do proprietário (lista discriminada com modelos e estado).

Banheiros

• Box: vedação, vidros, trilhos, junta com piso;
• Vaso sanitário: assento, descarga, fixação, vazamento;
• Pia: torneira, ralo, sifão, válvula;
• Chuveiro: aquecimento, vazamento, pressão;
• Azulejos: rejunte, peças com bolha de água atrás (sinal de infiltração);
• Espelhos e armários: fixação, danos visíveis;
• Ventilação: exaustor ou janela.

Vistoria de saída: como evitar surpresas na devolução

Faça uma "pré-vistoria" de saída entre 30 e 60 dias antes do fim do contrato. Vá com o laudo de entrada na mão e compare cada item. Liste o que precisa de reparo antes da entrega oficial. Isso evita que o proprietário descontou o caução por danos que poderiam ter sido reparados a preço de mercado, em vez do valor inflado de uma empreiteira da imobiliária.

Reparos que NÃO são obrigação do inquilino

Conforme a Lei do Inquilinato e jurisprudência consolidada, o inquilino não responde por desgaste natural do uso. Pintura desbotada após 3 anos, juntas envelhecidas, ferragens com leve oxidação ou manchas de móveis em paredes são considerados deterioração natural — não vícios indenizáveis.

Reparos que o inquilino DEVE fazer antes da entrega

• Buracos de prego e parafuso na parede (massa corrida + retoque de pintura);
• Manchas de fumaça em parede ou teto (limpeza ou repintura);
• Lâmpadas queimadas e fusíveis substituídos durante a estadia;
• Pequenos vazamentos provocados por uso (registro mal fechado, vedação);
• Pintura quando contratualmente acordada (ler cláusula 8 ou similar);
• Limpeza profissional pós-mudança (se exigida em contrato).

Modelo de laudo da vistoria de imóveis

O laudo padrão tem 5 seções obrigatórias para ter valor legal. Use esta estrutura como base e adapte ao seu imóvel:

1. Identificação: endereço, data, partes (inquilino, proprietário, imobiliária), número do contrato;
2. Estado geral: 1 parágrafo descritivo (recém-pintado, mobiliado, ano da reforma);
3. Inventário por cômodo: tabela com itens, estado (novo/bom/regular/ruim), observações específicas;
4. Lista de fotos: referência cruzada com numeração das imagens em anexo;
5. Assinaturas: de ambas as partes, com testemunhas se possível.

Salve o laudo em PDF assinado digitalmente (gov.br, ICP-Brasil ou plataforma da imobiliária). PDFs com assinatura eletrônica têm o mesmo valor de papel assinado, conforme a Lei 14.063/20.

Erros que invalidam a vistoria de imóveis em juízo

• Laudo sem assinatura de uma das partes;
• Fotos sem data e sem referência cruzada com itens listados;
• Lista genérica do tipo "imóvel em bom estado" — não tem efeito comprovatório;
• Não anexar laudo ao contrato (Cláusula deve referenciar);
• Demora maior que 30 dias entre vistoria e entrada/saída;
• Falta de inventário de móveis/eletro do proprietário (se aplicável);
• Ignorar conferência de instalações de gás e elétrica.

Perguntas frequentes sobre vistoria de imóveis

Quem paga a vistoria de imóveis para locação?

Em geral, a imobiliária inclui o custo no pacote ou divide entre as partes. Quando o proprietário contrata serviço externo (engenheiro ou empresa especializada), pode pagar do próprio bolso ou negociar com o inquilino — desde que isso esteja registrado em contrato e não viole o art. 22 da Lei do Inquilinato.

Posso fazer a vistoria sem a imobiliária?

Sim, desde que o contrato não exija o contrário. A presença de testemunhas (vizinhos, parentes) reforça o laudo. Em casos de dúvida ou imóvel de alto valor, contratar empresa especializada (engenheiro ou arquiteto) costuma custar entre R$ 300 e R$ 800 — barato comparado a uma disputa judicial.

O que fazer se discordar do laudo da imobiliária?

Anote os pontos divergentes por escrito no próprio laudo antes de assinar, ou recuse a assinatura e peça nova vistoria com 3º interessado. Se o conflito persistir, registre boletim de ocorrência ou notificação extrajudicial via cartório — preserva direito de questionar em juízo.

Vistoria vale para devolução do caução?

Sim. O depósito caução só pode ser descontado para reparos que estejam documentados no laudo de saída comparado ao laudo de entrada. O saldo deve ser devolvido em até 30 dias após a entrega das chaves, com correção pela poupança (art. 38 da Lei 8.245/91).

Conclusão

A vistoria de imóveis é o documento que define quem paga o quê na hora da devolução das chaves. Bem feita, ela protege as duas pontas: o inquilino contra cobranças indevidas e o proprietário contra danos reais não compensados. Mal feita ou ausente, vira aposta no judiciário.

Para alugar ou anunciar imóvel em Mauá com laudo profissional padronizado, conheça os apartamentos para alugar em Mauá da Selectimob. A nossa equipe inclui a vistoria documentada no pacote de locação. Para conferir os direitos do inquilino em locação residencial, consulte a página oficial do Procon-SP.