Despesas do inquilino no aluguel: guia essencial 2026

Saber exatamente quais despesas do inquilino são obrigatórias e quais ficam com o proprietário evita a discussão mais comum em locação residencial: "quem paga o quê". A Lei do Inquilinato (8.245/91) é clara na divisão básica — mas há zonas cinzentas em condomínio, manutenções e reparos que viram briga toda hora. Em 2026, com aluguel comprometendo 30-40% da renda média das famílias, conhecer a regra exata é proteção financeira real.

Neste guia mostramos a divisão completa de despesas entre inquilino e proprietário, com base na Lei 8.245/91, decisões do STJ e da jurisprudência atualizada. Para o quadro mais amplo da legislação, vale ler também nosso guia da Lei do Inquilinato.

Despesas do inquilino: regra base da Lei 8.245/91

A lei separa as obrigações em 3 grupos. As despesas do inquilino são as ligadas ao uso cotidiano do imóvel:

• Aluguel mensal com índice de reajuste anual
• Contas de consumo (luz, água, gás, internet, telefone)
• IPTU quando previsto em contrato (prática comum)
• Condomínio ordinário — despesas do dia-a-dia
• Pequenos reparos originados do uso (chuveiro, válvula, cordão de campainha)
• Manutenção interna — pintura no fim do contrato, lâmpadas, vidraças trocadas pelo inquilino

Despesas do proprietário (NÃO podem ser repassadas)

A lei é clara: o que vem abaixo é responsabilidade do dono e qualquer cláusula contratual transferindo isso para o inquilino é nula:

• Condomínio extraordinário — obras estruturais, instalação de equipamento novo, reforma de fachada
• Imposto de Renda sobre o aluguel recebido
• Seguro contra incêndio do prédio (não confundir com seguro fiança ou conteúdo)
• Manutenções estruturais — telhado, parede mestre, hidráulica do prédio
• Substituição de equipamento por velhice (não por mau uso) — boiler, motor da bomba
• Pintura externa da fachada do prédio

Condomínio: ordinário vs extraordinário

A confusão #1 do mercado. A Lei 8.245/91 (art. 23) define claramente:

Condomínio ordinário = despesa do inquilino

• Salários de funcionários (porteiro, faxineiro, jardineiro)
• Consumo de áreas comuns (água, luz, gás)
• Material de limpeza e manutenção do dia-a-dia
• Conservação de elevador, jardim, piscina (manutenção, não troca)
• Pequenos reparos em áreas comuns
• Taxa de seguro contra incêndio do prédio

Condomínio extraordinário = despesa do proprietário

• Obras de reforma estrutural
• Substituição completa de elevador
• Pintura externa do prédio
• Instalação de equipamento novo (academia nova, playground novo)
• Renovação total de jardins
• Indenizações trabalhistas a funcionários

Em caso de cobrança extraordinária, o inquilino pode contestar pelo síndico. Se já pagou indevidamente, tem direito a reembolso pelo proprietário (com correção).

IPTU: sempre confere o contrato

Por padrão da lei, o IPTU é despesa do proprietário. Mas é PRÁTICA AMPLA repassar ao inquilino, desde que conste explicitamente no contrato. Em 2026, 90% dos contratos residenciais em Mauá fazem esse repasse.

Em qualquer caso:

• Sem cláusula no contrato: obrigação fica com o dono.
• Com cláusula clara: inquilino paga em até 8 parcelas ou anual conforme o município.
• Em caso de aumento abusivo do IPTU: não pode ser cobrado retroativo. Mudança vale do exercício seguinte.

O portal da Prefeitura de Mauá publica as alíquotas e calendário de IPTU vigente.

Reparos: pequenos vs grandes

Ponto que gera 60% das discussões. A regra do art. 23, V e VI:

Pequenos reparos (inquilino paga)

• Troca de lâmpada queimada
• Reparo de chuveiro
• Substituição de torneira gotejando
• Conserto de fechadura
• Vidro quebrado (por uso normal)
• Pintura interna ao final do contrato

Grandes reparos (proprietário paga)

• Vazamento em parede ou laje
• Substituição de boiler/aquecedor
• Troca de fiação elétrica
• Substituição de tubulação principal
• Conserto de infiltração estrutural
• Substituição de janela por desgaste natural

Como saber se é pequeno ou grande? Regra prática: se o conserto custa menos de 5% do valor do aluguel mensal, é pequeno. Acima disso, costuma ser grande.

Comparativo: despesas do inquilino e do proprietário

Como evitar cobranças indevidas

4 práticas protegem o inquilino:

Vistoria detalhada na entrada

Fotografar cada cômodo, descrever no laudo o estado de paredes, fiação, hidráulica, pisos. Sem laudo, o proprietário pode alegar "estava novo" e descontar do depósito-caução.

Conferir a planilha do condomínio

Pedir ao síndico a discriminação ordinário/extraordinário. Cobrança extraordinária indevida é direito de reembolso após contestação formal.

Guardar todos os comprovantes

Recibos de aluguel, contas pagas, IPTU. Sem comprovante, não dá pra discutir. Pasta física ou digital, organizada por mês.

Em conflito grave, acionar canais oficiais

Procon Mauá, Justiça do Consumidor, ou Justiça Comum dependendo do valor. Sempre tentar acordo antes — processo demora 6-18 meses.

Erros comuns de inquilinos

Aceitar cláusula "todas as despesas" sem detalhar

Cláusula genérica é nula. Tem que listar item por item. Sem detalhamento, abre brecha para cobranças extras depois.

Pagar reparo grande pensando ser pequeno

R$ 800 em troca de boiler não é "pequeno reparo". É despesa do dono. Pedir reembolso ou descontar do aluguel mediante recibo.

Não exigir CND no fim do contrato

Certidão Negativa de Débitos do imóvel evita que o próximo morador descubra dívida em seu nome (mesmo já tendo saído). Pedir ao sair.

Aceitar reajuste fora do prazo

Reajuste só anual, com data fixa no contrato. Proprietário "pulando" data para cobrar antes é abuso. Inquilino pode contestar.

Documentação e controle mensal das despesas do inquilino

Quem aluga há tempo aprende: organização documental evita 80% das discussões com proprietário. 5 documentos mínimos:

• Contrato de locação completo assinado e datado por todas as partes
• Laudo de vistoria de entrada com fotos coloridas de cada cômodo
• Recibos mensais do aluguel (PDF do banco ou comprovante físico)
• Histórico das contas pagas de água, luz, gás, internet
• Comprovantes de pequenos reparos feitos no imóvel (notas + fotos)

Manter essa pasta organizada 5 anos após o fim do contrato — prazo de prescrição civil para cobranças relacionadas à locação. Sem esses documentos, a "palavra" do inquilino vale pouco em disputa judicial.

Comparativo de despesas do inquilino: apartamento vs casa

O tipo de imóvel muda o peso de cada despesa:

• Apartamento: condomínio R$ 350-1.500/mês é a maior despesa após aluguel. IPTU mais baixo, manutenção menor (responsabilidade do prédio).
• Casa: condomínio R$ 0, mas IPTU maior. Manutenções comuns (jardim, telhado, hidráulica externa) pesam mais no orçamento do inquilino.
• Apartamento alugado em condomínio popular: taxa condominial pode ser tão alta quanto o aluguel — sempre conferir antes de fechar.

Para mais detalhes sobre essa decisão, leia nosso post alugar casa ou apartamento.

Perguntas frequentes sobre despesas do inquilino

Inquilino paga IPTU sempre?

Não. Só se houver cláusula explícita no contrato. Sem cláusula, é despesa do proprietário.

Quem paga conserto de chuveiro elétrico?

Inquilino. É item de uso cotidiano, classificado como pequeno reparo pela Lei 8.245.

Como contestar cobrança de condomínio extraordinário?

Pedir balanço detalhado ao síndico. Se confirmado extraordinário, exigir ressarcimento ao proprietário em 30 dias. Se ele recusar, descontar do aluguel mediante recibo.

Pintura no fim do contrato: quem paga?

Inquilino, salvo se o imóvel foi entregue sem pintura no início. Comum no contrato exigir "devolução com pintura nova" — válido se a entrada também foi assim.

Quem paga taxa do bombeiro do prédio?

Faz parte da despesa ordinária do condomínio. Inquilino paga via taxa condominial.

Conclusão

Conhecer as despesas do inquilino antes de assinar o contrato é proteção financeira não-negociável. A Lei 8.245/91 separa claramente: aluguel, contas, condomínio ordinário e pequenos reparos são do inquilino; condomínio extraordinário, IR sobre aluguel e reparos estruturais são do proprietário. Em caso de dúvida ou cobrança indevida, sempre pedir detalhamento por escrito, guardar comprovantes e — se preciso — contestar formalmente. Inquilino bem informado paga só o que deve e evita os atritos típicos da locação.

Procurando imóvel para alugar com contrato transparente e despesas claras? Comece em apartamentos para alugar em Mauá — todos os contratos seguem o padrão da Lei 8.245/91. Vale também conversar com o corretor antes da assinatura para alinhar item a item quais despesas serão repassadas no contrato.